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详细内容

湖北省武汉市房屋租赁合同纠纷大数据分析报告

01 背景

       近年来,政府的房地产调控政策频繁出台,住宅价格的整体上涨趋势放缓,投资回报率下降,不少房地产开发商转变了发展重心,将资本投入商业租赁市场。在这种大环境中,商业房屋租赁呈现出了投资活跃、租售两旺的良好局面,但也因此带来了大量的法律纠纷。主体信息调查核实、租赁双方核心权利义务的分配、房屋交付注意事项、房屋修缮策略、商户欠租抗租、商户撤场指引等各个方面的问题日渐凸显。在资金涌入、市场火热的背后,却也存在隐忧。随着电子商务和互联网经济的兴起,实体店铺遭受了很大冲击,不少商超经营者或主动或被动地选择减少门店数量,甚至退出市场。


       相比于普通住宅租赁,商业租赁有租期长、租金高、涉及面广等特点。商业地产租赁的出租方和承租方作为房屋租赁合同交易的实际参与者,能否持续履约或依法解除合同、终止交易,保障各方应有的权益,是促进我国房屋租赁市场健康发展的关键,也是稳定实体商业经济发展的因素之一。因此,如何在商业房屋租赁中预防纠纷、保障当事人权益、降低损失与不利影响,就成了值得法律人关注的新课题。


       在这样的大背景下,湖北瀛楚(东湖新技术开发区)律师事务课题小组成员所利用大数据技术收集整理了2018年武汉市各法院审理的房屋租赁合同纠纷案件,并将数据进行了可视化处理与详细分析,撰得此文,与诸位共享。

 


02 大数据

本报告由四部分组成,第一部分为大数据样本介绍,第二部分为样本概况,第三部分为样本分析,第四部分为分析与思考。

 

一、大数据样本概况

(一)样本来源介绍

样本库:Alpha案例数据库

输入关键词:案由+房屋租赁合同纠纷

限定内容:

1、案由: 房屋租赁合同纠纷

2、地域:湖北省武汉市

3、裁判时间:2018.1.1 —2019.3.12

样本数量:2357

 

二、样本总体情况

1、裁判文书数量

(一)样本介绍

      根据前述检索,我们可以看到2018年1月1日至2019年3月12日房屋租赁合同纠纷案件中,湖北省武汉市共计2357份裁判文书。 

 

2、文书类型

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      2018年1月1日至2019年12月31日湖北省武汉市房屋租赁合同纠纷案件中,有1107份裁定,占总数量的47%,经过法院判决的案例为979份,占总比例的42%。从上述数据可以看出,近一半的房屋租赁纠纷没有判决,通过调解等其他方式结案。

 

3、裁定分类

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      1107份裁定中,有601份裁判文书为法院同意原告撤回起诉/上诉,占裁定总数的54%,284份向法院申请执行或者申请终止执行,占裁定总数的26%。

 

4、二审上诉率

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     一共有979份判决书,通过对判决书进行分类,其中一审判决书有757份,二审判决书221份,上诉率约为29%。从上述数据可以看出,一审判决后,大部门当事人都同意了一审判决,没有上诉。

 

5、一审裁判结果

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     通过对一审裁判结果(包含判决和部分裁定)的分析可以看到,当前条件下撤回起诉的有594件,占比为39%;全部/部分支持的有721件,占比为49%;其他的有221件,占比为12%。

 

6、二审审理结果

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      通过对二审裁判结果(包含判决和部分裁定)的分析可以看到,2018年期间,湖北省武汉市房屋租赁合同纠纷案件二审维持原判的有262件,占比为62%;撤回上诉的有39件,占比为9%;改判的有90件,占比为21%。

 

03 样本分析

 

      在总样本2357个的基础上,我们剔除了裁定、调解、通知、决定等文书,并得到979份样本,并对979份样本进行分析。我们在这979份样本中,重点统计商业性租赁合同纠纷案例,仅将商业性租赁合同纠纷和住宅性租赁合同纠纷的数量进行对比。

 

(一)维度一:住宅性房屋租赁合同纠纷及商业性房屋租赁合同纠纷对比

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       从以上数据可以看出,在2018年湖北省武汉市房屋租赁合同纠纷中,有154个为住宅性房屋租赁合同纠纷,825个为商业地产类房屋租赁合同纠纷。从以上数据可以看出,商业房产的租赁纠纷远远多于住宅。

 

(二)维度二:商业性房屋租赁合同纠纷类型

       1、商业租赁纠纷主要有以下类型

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        以上数据可以看出,在商业租赁纠纷案例中常见的纠纷类型为合同解除纠纷,占比高达51%。

 

(三)维度三:起诉主体

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         以上数据可以看出,在825份样本数据中,出租方起诉的样本一共有466个,占比56%。承租方起诉的样本一共有359个,占比44%。

 

(四)维度四:合同解除纠纷

       以上数据可以看出,在825个样本数据中,共有420个样本为合同解除纠纷。在进一步分析合同解除纠纷时,我们对420个份判决书进行了筛选(对于一、二审文书均公布的判决选取其中有效内容并仅录入一次),共有341个样本为有效样本。我们对341个样本进行了统计分析,结果如下:其中出租方主张解除合同共有229个样本,承租方主张解除合同的共有112个样本。

 

1、出租方主张解除合同

(1)违约行为

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       以上数据可以看出,出租方解除合同的原因主要为承租方拖欠租金,共有192个样本,占比高达83%。

       以上数据说明,出租方提起诉讼要求解除合同的原因主要为承租方拖欠租金等款项。


(2)违约责任形式

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         以上数据可以看出,出租方提出解除合同的同时多要求对方承担支付欠付款项、腾退房屋、支付违约金的违约责任。

(3)法院判决

         出租方主张解除合同共有229个样本,其中有184个样本法院判决支持,21个判决法院判决不支持。

 

2、承租方主张解除合同

(1)违约行为

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        以上数据可以看出,承租方要求解除合同,多是因为出租方存在延迟交付或者交付房屋存在质量瑕疵等使得出租方无法正常使用房屋等原因。


     (2)违约责任形式

 12.png

     以上数据可以看出,当承租方要求解除合同的同时多要求对方承担退还租金、退还保证金、赔偿损失的违约责任。


   (3)法院判决

     承租方主张解除合同共有112个样本,其中有94个样本法院判决支持,18个判决法院判决不支持。

 

04 分析与思考

(一)深度分析

1、承租方延付或拒付租金成为商业性房屋租赁合同纠纷中出租方解除合同的主要原因。

       承租人由于受经营理念、经营环境、电商经济对实体经济冲击等多种因素影响导致经营不善而被迫歇业、停业,进而拒绝按照合同约定交纳租金,成为引发此类纠纷的主要原因。

出租方主张案件数量法院态度裁判观点
支付拖欠租金等款项192个支持:175个合同中明确约定了租金的支付标准、支付方式,承租方未按照约定支付的,法院会予以支持。
出租方对欠付租金、承租方对已付租金应分别承担各自的举证责任。一方未提供充分的证据予以证明的,法院不会予以支持。
不支持:17个承租方在合同解除前已自行腾退商铺,商铺自承租方腾退之日已处于出租方控制之下,出租方没有收回自行使用,也未及时采取措施防止损失扩大,对出租方要求承租方支付的租金诉求不予支持。
因出租方出租房屋存在严重质量问题致使承租方无法正常使用承租房屋,应当将租金予以适当减免,因承租方装修致使房屋毁损的而无法使用的,承租方应当按照合同约定的租金标准支付租金。


2、承租方无法正常使用房屋成为商业性房屋租赁合同纠纷中承租方解除合同的主要原因。

      现实租赁关系中,出租方交付的房屋可能会达不到承租方的使用目的,成为引起此类纠纷的主要原因。以上数据统计承租方向出租方提出合同解除的原因中,延迟交付的有25个,质量瑕疵的有20个,房屋拆迁的有13个,不具备开业条件的有11个,合计为69个,占比为61%,这说明当承租方无法正常使用房屋达到自身的经营目的时,往往会提出解除合同的诉请。

承租方主张案件
数量
法院态度法院支持的裁判观点
支持:60出租方应该按照约定时间交付房屋,其长时间逾期交付的行为,致使承租方不能实现其承租并进行经营的合同目的,符合合同法规定的法定解除条件。
无法正常使用房屋要求解除合同69租赁房屋土地性质为工业用地,而非商业用地,按国家相关管理规定,将工业用地作为商业用地改变使用性质。
不支持:9房屋没有通过消防验收(手续不合格)未达到适租标准。
出租方违反合同约定引进与承租方经营范围相同的单位。
房屋存在严重漏水等质量问题使得承租方无法正常使用房屋。
房屋拆迁以致承租方无法继续营业。

3、出租人因承租人违约而解除合同的同时要求赔偿损失的,损失情形及裁判观点。 

 

(1)逾期腾退损失

▲解除后,承租方继续占用租赁房屋已无法律和合同依据,负有在合理腾退期限内搬离租赁房屋的义务,承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失,出租人可以要求承租人支付逾期腾房的房屋使用费,人民法院一般会予以支持,多为按每月租金标准支付占用期间的房屋使用费。


(2)恢复原状费及空置期损失

▲承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的,出租人要求承租人赔偿场地恢复期间及重新招租期间的租金损失,法院一般可以予以支持。

▲对于空置期间内的租金损失,法院认为出租方在接收房屋后并未采取有效减损措施防止损失的进一步扩大,房屋至出租方起诉时尚无人承租,不得就扩大的损失主张赔偿,应当酌情减少空置期的租金损失赔偿。


(3)其他损失

▲出租方基于长期租赁合同给予承租方一定免租期,合同提前解除,承租人实际承租时间过短,遵循民事活动的公平原则,法院酌情判决承租方赔偿出租方其在免租期内的租金损失。

▲出租方未能提出充分有效证据证实承租方造成的具体损失,法院结合承租方的过错程度、出租方的预期利益等事实综合考虑,酌情调整赔偿金额。


4、承租人因出租人违约而解除合同的同时要求赔偿损失的,损失情形及裁判观点。


(1)经营损失

▲对于出租人根本违约而造成承租人无法经营的损失,双方合同中有约定则从约定,无约定则需从出租人对于合同解除所负责任比例和关联性、承租人的损失是否实际发生与损失是否合理等方面综合考虑赔偿金额。

▲对于承租人未依约支付租金,出租人采取停水停电的方式催要租金从而造成承租人无法实际经营而产生的损失,需具体考虑出租人采取阻碍承租人经营的措施前是否经过合理催告、以及是否给予了合理期限,并应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应,超过必要限度给承租人造成损失的,应当承担赔偿损失等违约责任。


(2)装修损失

▲因出租方违约导致合同解除的,且承租方的装饰装修是经过出租方同意的,出租方应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。反之,出租方不承担赔偿责任。

▲承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

▲合同解除双方均存在过错的,剩余租赁期内装饰装修残值损失根据公平原则由双方分担。

▲出租方无权转租他人房屋,导致合同解除的,对承租方的装修损失应承担赔偿责任。若承租方对于转租的事情知情,未尽到审查义务,那也应该承担次要责任。


二、实务启示

1、针对约定解除的情形,在签订合同中应明确出租方行使解除权的条件,包括行使条件、行使程序、通知程序等。对于仅是一般性或轻微违约等尚未达到合同解除条件的,如以这种情形来解除合同的,将存在较大的法律风险,建议慎重处理,避免滥用解除权。

2、在房屋租赁合同关系中,出租方获取租金收益以及承租方正常使用房屋是双方的核心利益所在,在合同履行的过程中应当避免触发合同约定的解除条款或者法律规定的解除情形。出租方按照合同约定向承租方交付符合使用目的的房屋,承租方事先考察拟租赁房屋是否符合租赁所需;出租方建立对承租方资信水平和运营能力的考察机制,承租方按照合同约定的租金标准及支付方式向出租方支付相应款项。

3、任何一方因另一方根本违约而提出解除合同的,出租方多要求对方承担支付欠付费用及违约金的责任,承租方多要求对方承担退还租金、保证金及赔偿损失的违约责任。为了达到上述目的,注意证据的收集及固定,建议完善的证据的收集及保存制度。


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