浅谈房地产定向开发合同问题

       房地产市场的竞争日益激烈，部分开发商开始为一些机关单位的客户提供定向开发项目，而此类项目与业主签订的定向开发合同效力如何呢？业主是否可以凭定向开发合同中所约定的条款向开发商要求履行义务甚至承担违约责任呢？对此，笔者看法如下：

       定向开发合同，在我国现有的法律条文中并没有对此概念加以界定，按通常理解，即开发商按照商品房开发的基本原则，为特定的对象设计、建设商品房并完成向特定对象销售商品房的一种开发经营行为，并与其于在项目初期签订的合同称之为定向开发合同。

       关于这类合同的效力，目前存在以下的几种争议：

       第一种观点认为定向开发合同是一种特殊形式的《商品房买卖合同》，其目的最终是以相应对价取得房屋所有权，同时开发商需要实际履行合同权利与义务，因此该类合同因与后期签订的《商品房买卖合同》一样认定有效。

       第二种观点是依据最高法院《关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，该条认为“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以如在尚未取得预售许可证的情形下，定向开发合同应视为房屋预售合同，认定无效。

       最后一种观点则认为定向开发合同的签订主体是针对特定的人群，不属公开化、针对不特定人群的房屋买卖，交易过程也是非公开的，因此不属于《关于审理商品房买卖合同合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条中规定的商品房的范畴，不应受预售许可制度的限制，即不可根据预售许可证是否取得决定该合同的效力，应按民事合同一般准则，双方意思表示一致签章后合同即受法律保护。笔者更倾向于最后一种观点，一般而言，定向开发合同签订于项目的立项、规划或设计的阶段，此时，对于房屋预售许可需要达到的要求不可能具备，相对而言预售已经是项目开发过程中较后的环节（项目开发程度达25%以上），如果将定向合同的效力应用于预售合同，那么定向开发就没有了意义，有悖于定向开发项目制定存在的本意。

       那么，在定向开发合同有效的前提下，业主是否能够以合同中所约定的条款要求开发商履行义务甚至承担违约责任呢？签订此类合同需要注意何风险呢？

       笔者认为，如合同条款意思明确，双方意思表示真实且不违反国家、第三者利益的，开发商未按合同履行可追究其违约责任。

       然而笔者日前接到一当事人的困惑，该业主数年前与某著名房地产开发商企业签订了房地产定向开发合同，约定了购房单价、交付期限、付款时间、房屋面积、权属办理手续等要件，但当近期准备正式与开发商签订《商品房买卖合同》时，发现交房时间和房屋面积较之前有较大出入，开发商对此是否需要承担违约责任呢？在审查了合同后，笔者发现在众多基本条款中，仅在交房期限与房屋建筑面积两项内容上开发商为自己预留有选择余地，均规定了最终实际面积与交房期限以《商品房买卖合同》为准。开发商为消费者设下了一个陷阱，而许多消费者却毫未在意，最终向开发商主张违约无果。

       因此，笔者提醒业主在购房时应警惕开发商的种种变数，签订定向房屋开发合同时，应详细阅读合同条款，仔细考量对于开发商存有选择权的内容是否会影响到自己的购房要求，以达到最初定向开发的目的，规避无谓的风险和损失。